以房养老面临三重阻碍 养老到底哪个人可靠

这就是以房养老所描绘的生活,以房养老,  如果明年一季度的试点方案没有对各种疑问给出明晰解释,以房养老,幸福人寿将定期向老人支付养老金直到老人去世,幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)产品

摘要:年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。这就是以房养老所描绘的生活。
养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,养儿…

很多人对此产生抵触情绪,因为大家觉得这是政府在推卸责任、“算计”老百姓房子。为此,官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。

  以房养老是跨资本市场和房地产市场的一种资源配置方式,在国内起步时被当作养老模式的一种有效补充而备受期待。但记者走访北京、上海、广州、武汉等试点城市发现,政策试点一年后遇冷已成现实,究其原因主要受传统养老观念、政府相关政策配套、不动产价值增贬预期、产权处置等因素影响。那么,以房养老政策真的就“好看不好用”?

  “年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的生活。

  每个人都会老去,尤其在老龄化、少子化的中国,政府对养老政策的一举一动都会引发热议。

  以房养老政策只是看上去很美?

  养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,“养儿防老”的做法渐受掣肘,而“以房养老”的观念正风生水起。“以房养老”将使房屋在承担居住功能的同时肩负起养老的功能,人们投资房产相当于是在为未来的养老做储备。但随之而来的问题是,拥有了房产,又能否保证老有所养?

  前一阵子“延迟退休”的讨论尚未平息,“以房养老”的提议又被推到了风口浪尖——9月13日,国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。11天后,由民政部牵头,保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会,对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论,试点方案按计划将在
2014年一季度出台。

  随着“老龄化”加速到来,养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。以“老年人住房反向抵押养老保险”为内容之一的以房养老在国内试点初即被寄予期待,认为“以房养老”的模式可以为老年人养老提供更多资金保障,享受更好的养老服务。

  新型养老方式风生水起

  早在两年前,本刊就发表过《以房养老,痴人说梦》的文章,当时“以房养老”在国内遇到的问题到今天依然存在。2001年就开始研究“以房养老”的浙江大学经济学院财政学系柴效武教授告诉《新民周刊》,
“以房养老”的方式有20多种,政府偏偏选了操作难度较大、风险较高的“倒按揭”,推广也不容易。

  作为国内首款以房养老保险产品,幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)产品”于3月25日获得保监会审批通过,在北京、上海、广州和武汉四个试点城市推出。老人在参保后,将房产抵押给保险公司,由专业的评估机构对房产进行评估,幸福人寿将定期向老人支付养老金直到老人去世。该产品是非参与性产品,幸福人寿不参与分享房产价值上涨部分,无论房价涨跌,老人都将领取固定的保险金。当老人身故后,幸福人寿再将房产处置所得偿付养老保险相关费用,剩余金额将返还给老人的继承人。

  訾老先生今年83岁,居住在上海市田林新村。3年前,老人决定将自己居住的房子出售再租赁,用所得的房款支付房租,以此改善生活,颐养天年。经过协商,老人将房子卖给杭先生。双方在签订房屋买卖合同前,曾达成口头协议,即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里,只不过每月支付租金给杭先生,允许
“出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。在合同签订的当天,双方办理了产权转移登记手续,权利人变更为杭先生。可是不久后,杭先生将訾老先生告至法院,要求其交付房屋。

  如果明年一季度的试点方案没有对各种疑问给出明晰解释,“以房养老”难逃“雷声大,雨点小”的尴尬结局。

  在上海政策试点后,有近70位老人前来咨询。通过律师调查、房屋抵押登记、公正等相关手续后,7月2日,幸福人寿上海分公司向第一位投保住房反向抵押养老保险的客户发放了第一笔养老金。

  法院认为,该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定,又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题,其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的訾老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况。据此,法院判决,杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。

疑问一:养老不能靠政府?

  据幸福人寿湖北分公司相关人员介绍,公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。据统计,此款保险产品因人而异,受男女性别、年龄大小及房屋价值多少影响,每个投保者领取的养老金有很大差别。如70岁的男性以评估值为500万元的房产抵押投保,每月可领取养老金为1.8万元左右。

  随着老龄化社会的来临,养老问题日渐严峻。老年人出于提高自己晚年生活质量的需要,通过盘活房屋价值,为自己提供一笔丰厚的养老金,不失为养老保障的一种有益补充。上海一项“以房养老”潜在需求调查显示,20.45%的受访者表示愿意参加,27.79%的受访者表示可能会参加。

  此次国务院提出的“老年人住房反向抵押养老保险”,主要是指老年家庭向专业机构出售房产,机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的钱,也就是一种“倒按揭”,房主继续居住直到去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归机构所有。

  从全国范围来看,“首批投保的客户既有孤寡老人、失独家庭、空巢家庭,也有有子女家庭的老人。”幸福人寿相关负责人介绍说,截至目前共有12户共22人签约,相比我国2亿多老人基数来说,占比微乎其微。

  然而,“以房养老”模式在实际运作中有点“雷声大、雨点小”。《法制日报》记者了解到,2007年,上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”
模式:一种是“以房自助养老”,即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心,并选择在有生之年仍居住在原房屋内,出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。另一种是“倒按揭”,即指投保人将房屋产权作抵押,按月从金融机构领取现金直到亡故,相当于金融机构通过按月付款的方式,购买投保人的房屋产权。

  很多人对此却产生抵触情绪,因为大家觉得这是政府在推卸责任、“算计”老百姓房子。为此,官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。民政部副部长窦玉沛解释,“以房养老”是自愿的、自主选择的行为,“还只是试点性举措”。

  而湖北省政府今年出台了贯彻落实保险“新国十条”的实施意见,提出要“积极推进住房反向抵押养老保险试点”,合众人寿、幸福人寿等公司都申报了住房反向抵押养老保险产品。湖北未来将指导已开展试点的保险机构边试点边总结边完善,积极在武汉打造幸福人寿的“货币型模式”和合众人寿与养老社区对接的“实物型模式”等两种以房养老保险试点模式,形成可供全国其他地区借鉴的“武汉模式”。

  但在试点中,职能部门发现真正符合条件的申请者很少,真正成功者更是寥寥无几,试点无奈停止。而一些商业机构也曾陆续向老人抛出“倒按揭”式以房养老绣球,不过,接球的老人很少,相关业务也相继不了了之。

  事实证明,此前多地的相关试点并不顺利。自2007年以来,包括广州、南京、上海、北京及长春等城市先后试点“以房养老”,但均因效果不佳而停止。“这些产品设计缺陷太大,随便就能挑出一大堆毛病。”柴效武无奈地表示。

  但各地保险公司研发和销售该产品的意愿并不强烈。记者在上海就发现,目前开发以房养老产品的保险公司只有幸福人寿一家,如泰康人寿也在“以房养老”的合格试点机构范围内,但目前为止还没有开发相关的产品。泰康人寿上海分公司总经理王庆龙表示,法律法规对险企保护不足、货币价值不稳,这是险企积极性不高的本质。“最怕老人去世后,家里跳出来人闹事,这是我们保险公司最担心的情况。”

  “以房养老”仅是锦上添花

  去年春天开始,华东师范大学金融与统计学院院长,博士生导师汪荣明教授指导6名本科生开展“以精算模型为核心的中国反向抵押贷款式养老模式研究”,课题组总结了国内五种“以房养老”试点模式的失败原因:缺乏政府等有公信力的中间机构介入,无法取信于广大老年人;项目实施者的利益导向使得广大与其处于博弈关系中的老年人望而却步;无法满足老年人的收益预期;不能有效规避风险;不适应中国老年人的社会心理;没有考虑老年人的生命因素,使实施者与参与者双方都面临巨大风险。

  一项新政敌不过“养儿防老”观念?

  《法制日报》记者对上海部分老人随机调查发现,他们普遍坦言自己在感情上难以接受“以房养老”模式,在他们看来,房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多,但紧一紧还够用,维持日常生活还行,而房子是一笔不小的财产,对儿女以后生活有帮助。

疑问二:70年产权怎么解决?

  上海民政部门调查显示,高达90%的老人拟将房产留给子孙,愿意倒按揭的不到10%。普华永道中国保险业主管合伙人周星认为,以房养老的产品开发一般会从失独和丁克家庭做起。但记者调研发现,即便是失独和丁克,愿意选择“以房养老”的家庭也寥寥无几,而背后原因主要有以下几个方面。

  上海老年学学会秘书长孙鹏镖也认为,老人对“倒按揭”的养老模式很难接受。很多老人不愿老来卖房,双手空空而去,而且害怕造成家庭纠纷。另外,该政策需要对房产进行合理评估,如果操作不当,可能存在的财产损失问题让多数老人担心。

  2011年9月,银监会在公开办复全国政协委员“以房养老”提案时表示,我国现有的制度——房屋产权70年,致“以房养老”难推行。虽然2007年10月1日实施的《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用多少将是一个很难预估的风险。

  其一,受传统养老观念影响,认同度不高。在中国“养儿防老”的传统观念影响下,一些人难以接受“以房养老”。“‘但存方寸地、留于子孙耕’,老人们在心理上也难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。”北京大学人口研究所教授穆光宗说。

  在经济学博士马红漫看来,在数千年“养儿防老”的传统观念下,“遗产”与“养老”问题让中国两代人之间存在着彼此心照不宣的特殊权利义务关系。老人将房屋抵押给金融机构意味着将彻底破坏与子女之间的隐性契约,这或将导致老人晚年难以获得子女们的情感关怀。许多老人认为这样做是得不偿失的。

  柴效武认为,政府需要对住宅土地使用年限满70年后的处理方案进行明确。除产权有年限外,“倒按揭”业务的唯一抵押物就是房产,但房产还存在贬值、拆迁、灭失的风险:“如果建筑不到70年就损毁了呢?很多金融机构不愿做倒按揭项目,主要是看不到盈利点,所以没有积极性。银行现在赚钱很容易,没有必要做这种长期又不确定的产品。”

  家住上海徐汇区的张老伯今年75岁,他希望在自己百年之后把房子留给孩子。“子女在上海生活也不容易,医疗、教育等各种成本都不低,我会把房子交给他们处置,卖也好,租也好,都能给他们增加一些收益。”

  上海大学社会学教授顾骏指出,随着目前的房价高涨,许多年轻人买不起房,父母手中的房产成了他们的指望。抵押了房产,就等于把亲情也给“按揭”了。而高企的房价,已经让拥有一套自己的住房绝非易事,更难提“以房养老”。

疑问三:房价未来会跌吗?

  其二,以房养老成难以满足老人精神方面需求。虽然57岁的年纪尚未进入老年,但对上海失独母亲孙慧芬来说,养老是切实的难题。在问及是否会选择“以房养老”时,她坚决表示不同意,“我们希望政府提供更方便多样的养老服务,并给予失独家庭更多精神关怀,金钱倒不是最重要的。”孙慧芬告诉记者,等将来两口子去世时,会把唯一的房产卖掉,所得钱款全部捐给以自己女儿命名的爱心基金,用于教育事业。