组团炒房套你没斟酌!达累斯萨拉姆楼房买卖市场杀跌 1套亏百万

人们已经忘记了房价下跌四个字意味着什么,虽然绝大部分人对房价下跌期待满满,厦门楼市崩盘,而厦门楼市,本次土拍26211元/㎡的最高楼面价,竞得翔安南部新城X2019P02地块

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  漩涡中的厦门楼市:老房子打折出售开发商亏着也要卖

8月8日,北青报记者来到翔安新城,经过过去两年开发商的拿地潮,这里楼盘林立,云集了融创、世茂、融侨等知名开发商,据某地产网站不完全统计,这里有20多个楼盘正在开盘或者是等待开盘。宽阔的马路上并没有多少行人,只有建筑工人在工地上顶着酷暑在施工作业。

据悉,本次土拍26211元/㎡的最高楼面价,虽然相比区域地王有万元左右的单价差距,PS:融创曾以37512元/㎡的楼面价,拿下翔安南部新城商住地,现在这块地被冠以融创东南府的名号,已经入市开售。不过,相较于2018年7月翔安同区域出让的3幅地块的地价来说,最多也上涨了7261元/㎡。

  比如,今年7月2日,翔安的两个地块,楼面价分别为21182元/平方米和19814元/平方米。

“再等等,不要当最后的接盘侠”

在经历了2018年下半年的土拍“寒流”后,2019年厦门开年第一槌已然出现的高溢价成交以及热闹的招标现场顺利定调全年楼市,正式跟2018年的低迷市场say
goodbye!

  房价涨得凶,但调控起来,厦门也一点不弱。

多名厦门开发商人士告诉北青报记者,厦门地价的下降主要受土地拍卖政策的影响。7月2日,厦门出台“一次性销售”土拍限制,10万平方米以下住宅用地必须一次性销售。这对开发商传统的售楼方式起了颠覆作用。以前开发商都是一块地分多次销售,可以根据行情的变化调节销售量和价格,以后就要一次性开盘,统一入市,开发商面临的不确定性一下提升了很多。尤其是现在地价高企、楼市不稳的时期,开发商会非常被动。

与此同时,今年翔安南部新城多个新盘即将入市,包括国贸天成、前海湾、融侨铂樾府、保利和光城悦、IOI棕榈国际社区等。

  厦门房地产联合网董事长章卫国表示,融创东南府叠墅的均价约在5万元/平方米,所以不能单从这一个去对比,要综合去看,并且,融创东南府还配有车位。记者也注意到,除两栋高层住宅外,其别墅或叠墅类产品大约有10栋,占比更大,而此类产品盈利空间相对高层住宅,要更高一些。

新景祥厦门市场研究中心一份报告显示,厦门楼市下半年有多个新项目将入市,且部分地块要求一次性取得预售许可证,商品住宅供应量有望迎来小高峰。新房销售市场的竞争将更加激烈。

贰:

  图片来源:厦门房地产联合网

买房人

2月22日,苏州市土拍,最为激烈的莫过于编号为苏地2018-WG-47号的住宅用地,该地块16家房企围猎竞价1小时,76轮成交!佳兆业竞得木渎地块,成交楼面价18562元/㎡,溢价率42.78%。

摘要:很长很长一段时间,人们已经忘记了房价下跌四个字意味着什么。虽然
绝大部分人
对房价下跌期待满满,但当这一幕真的摆在面前时,又不得不找一个逻辑来说服自己。
厦门,这座沿海 城市
,其岛内二手房价曾经涨到了6万元/平方米以上,堪比北上广深,岛外房价也…

虽然这两个时期拍卖的地块区位属性并不完全一致,但厦门地价“腰斩”的传闻即由此而来。中原地产首席分析师张大伟就认为,2016年地块和2018年新出让地块相比,一个位于地铁环绕的热点新城,一个直线距离在2.4公里至2.8公里的非热点区域。但厦门地价的下跌在厦门房地产业内人士看来已是不争的事实。

值得关注的是,3月4日,杭州出让江干区的1宗住宅用地,最终,杭州鹏元投资管理有限公司经过104轮竞价竞得,总价41.69亿元,楼面价27531元/平方米,溢价率42.8%。

  相关点评:

中介

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  厦门神话破灭:地价腰斩地王挥泪甩卖 房价下跌上万元(8月2日)

一位曾从事过房地产行业的人士说,厦门房价的这一轮下跌,就是一个投资客逐步退出的过程。而厦门楼市,也终将回归理性。“就像大海的潮水,有涨有落,只不过潮退了,就可以看出谁在裸泳了。”

据房拉拉服务平台统计,X2019P01地块:拍卖现场共有22家开发企业参拍,全程历时26分钟,经过74轮举牌竞价,最终厦门中南德誉房地产开发有限公司竞得;X2019P02地块:
拍卖会现场共有21家开发企业参拍,全程历时10分钟,经过40轮举牌竞价,最终北京众置鼎福房地产开发有限公司、厦门翔发地产有限公司联合竞得。

  “我们这里从去年7、8月份就开始跌了。最高峰这里一平方卖7万的都有,现在卖6万出头,成交价6万左右。”国贸中心附近链家的一名工作人员向镁刻地产记者表示。国贸中心旁边就是万达,对面就是五缘湾,这是属于厦门岛内的湖里区。即便是在这样的核心地段,房价也没能扛住强大的杀跌动能。

钟明说,楼市的调整刚开始征兆并不明显。直到几个月前,卖房的越来越多,价格也一路下行。钟明在同安购入的房产也跌回了成本价,除去税费,现在卖出肯定亏本,而他目前光利息已经支付了30多万元。由于竞争的激烈,钟明的农业公司今年盈利大幅下降。这些利润现在全部用来支付贷款的利息。他不但全部资产被房产套住,他每年还要支付的利息超过15万元。

3月1日,浙江温岭市自然资源和规划局以拍卖的方式出让一宗编号为温岭市GY030205号的商住地块,最终该地块由台州新城亿仁房地产开发有限公司联合杭州瑜逸投资管理有限公司以26.49亿元的价格摘得,折合楼面价9265元/平方米,溢价率39.42%。

  面包价格降了,背后的面粉就不可能贵。

厦门一名房地产开发商表示,他们对目前的厦门楼市已经感觉到了危险,多数中小开发商都已经不敢在厦门拿地了。“在厦门拿地越来越艰难,不确定性也大,我现在已经放弃了厦门市场,转战郑州。现在好多原来在厦门的开发商都转战郑州、合肥这样的中部城市。”

嘴上说不要,身体却很诚实

  厦门房价挤泡沫 跌价从“次品”开始……

“但客户普遍的心理是买涨不买跌”,李佳对北青报记者表示,由于没有成交量,厦门的好多小的房产中介门店都已经没有了生意,许多门店的员工都开始转行,一位做了好多年房地产经纪的朋友前几天刚转型去做保险了。

昨天,翔安土拍成为整个厦门楼市关注的焦点。这2块地的竞拍过程相当激烈:22家开发商参拍,最高溢价率达到了46%。

  8月6日,镁刻地产记者实地走访了融创在2016年8月竞得的地块上打造的融创东南府,融创东南府在翔安南。而今年7月出让的两块“便宜”翔安地块,在厦门大学翔安校区附近。两个地段相距约14公里,在乘车过程中,镁刻地产记者注意到,刚出让的两宗土地所处的区域发展相对缓慢。

林钊是厦门一家房地产自媒体的主编。他这两天格外忙,无数的外地朋友打电话问他厦门楼市“崩盘”的情况。“厦门的楼市是在调整,是在最严格的限购限售令下,厦门楼市的投资客已经没有生存空间。一部分泡沫在破灭,但绝对不是崩盘。对于崩盘论,我们很气愤,准备写文章反击。”

2月22日,佛山禅城南庄成功出让一宗商住地,本次竞价耗时两小时,共经过57轮报价,由美的置业夺得,成交价格为6.77亿元,楼面价9350元/平方米,溢价率33.79%。

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炒房客

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  另一块由杭州耀强投资管理有限公司(金地)以23.8亿元(楼面价25105元/平方米)竞得,溢价率0.42%。

在一场大雨之后,立秋之后的北京已经有了丝丝凉意。而在厦门,高温日比往年几乎多了一倍。8月以来,被称为“夏日魔王”的副热带高压持续统治着厦门。而让厦门处于全国舆论漩涡的却并不是它持续的高温,而是关于房价“暴跌”的传闻。这些天,岛上的人们,无论是身处闹市中的星巴克、麦当劳还是在环岛的海滨浴场,都在争论着厦门房价的走势。

地块所在的翔安南部新城房企扎堆,聚集了国贸、住宅、厦航、保利、远洋、世茂、融创、IOI、融侨、阳光城等入驻。周边多为高价地项目,最高达3.8万/㎡;与融创东南府、世茂国风长安等项目隔路相望,目前融创东南府售价32000元/㎡起,世茂国风长安叠墅550万/套起。

  58安居客研究院房产分析师吴寅认为,厦门楼市本轮调整最剧烈的是那些“老破小”,品质较好的学区房依然坚挺。实际上,厦门楼市本轮回调挤走的是投资泡沫,目前厦门的房价已基本回调到一个合理区间。“我认为目前厦门二手房价格已经趋于理性,下半年不再会大幅下跌。”

北青报记者观察发现,前来看房的客户寥寥无几,一个小时之内都没看到有其它看房客前来,售楼处工作营销人员大都在闲聊或者刷手机。

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  十问厦门房价:为何收入低房价高?今年还会跌吗……

前地产人士何斌告诉北青报记者,像钟明这样的例子在厦门很多,并且不算极端。在过去几年楼市的高峰期,众筹炒房、集资炒房在厦门是个非常普遍的现象。“我当时劝住了好多人,但最闹心的是自己的妹妹没有劝住,现在也被套牢了。”

今天这场土拍之所以备受关注,其中一个很大的因素是近来不管是新房还是二手房,其成交量屡屡飘红、3月小阳春氛围浓郁,买房的人也陆陆续续进场,回暖迹象明显。

  早在2014年7月,北上广深四大一线城市房价齐跌,但在这时,厦门房价依然保持上涨趋势。那个月,厦门新建商品住宅价格环比上涨0.2%,同比上涨7.2%,双双位居全国第一。彼时,厦门房价已连续26个月环比上涨,有分析称,厦门房价的坚挺度已经超过了一线城市。

刚开始,他买入的房子还在涨价,市值达到了200多万。随着厦门楼市的火爆,厦门的房地产调控措施也步步趋紧。在2016年出台的限购基础上,厦门陆续出台政策加码调控,一次比一次严厉,2017年3月25日起,厦门新购买的住房,需取得产权证后满2年方可上市交易。厦门也成为全国范围内首个对居民购房出台“限售”政策的城市。

无论是出于真实拿地需求,还是为区域拟售项目“长远”谋划,又或者存量紧缺,急需回笼补仓的原因。这些房企“嘴上说不要,身体却很诚实”,一起造就了本次土拍的“腥风血雨”,颇具看点。

  这个价格卖是亏本的。现阶段,因为限价,高端楼盘与周边普通楼盘的价格差距不大,限价阶段开发商在让利,过去开发商是顶着天花板拿下的地块,如今大浪褪去,开发商在裸泳,客户是在沙滩上捡金子、捡银子、捡贝壳

“房价比高峰时每平方米降了约1万元”

众所周知,随着2017年3月份的最严调控空降,厦门楼市近2年的走势一路慢跌,土地市场自然也是索然无味,陪跑、冷清贯穿整个周期。尽管去年岛内两大黄金地块入市,也仅仅是国企间的平静竞拍,毫无惊喜可言。

  最近成交以刚需客户为主,投资客很少,因为现在有两年限售期,投资客无法以低价买入高价卖出的方法赚钱。此前投资客都是短期投资,一般不等两年。现在的房价是缓慢往下跌的,如果再等两年,也很难保证赚钱,部分投资客是需要向银行贷款的,还有的借高利贷的,有的合股炒房,去年有投资客因为合股炒房被套住,也有人就低价甩卖房子,甚至亏100万~200万的也有。

在厦门从事教育行业的王楠也是观望群体的一员,她原本打算入手一套岛内的小一居,但亲戚朋友们都劝她再看看,厦门的楼市过去几年涨的太多了,现在的下跌可能才刚刚开始。“我好多朋友都劝我,宁可再等等,等这一波降价潮稳定下来,不要当最后的接盘侠。”

溢价率耐人寻味

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2016年,厦门的楼市还异常火爆。龙岩、漳平、泉州许多企业家都抱团前往厦门炒房。作为一个常年生活在闽西小山村的农民,钟明从未想过自己有一天会在厦门买房,他更没有想到的是,这只是他噩梦的开始。

不难看出,22日的土拍现场,房企无论是举牌频率还是报价幅度都有了明显提升,无不透露出对市场后市的看好。当然,这次土拍的地块也是相当优质,除了地块本身的地段潜力和周边配套的优势。值得一提的是,两地块体量较小,拿地门槛较低,为部分新房企低价拿地,顺利登鹭提供了良好的市场条件,同时也在一定程度上,刺激房企积极进场参与竞拍。

  2018年6月1日,海沧马銮湾板块出让两幅地块,一块由保利(福建)房地产投资有限公司以29.1亿元(楼面价25086元/平方米)竞得,溢价率0.34%。

当“房住不炒”已经成为房地产调控的核心逻辑。泡沫的破灭就是一个必然的过程。厦门楼市有没有泡沫?无论房价以后会怎么走,但就目前而言这是个不争的事实。大量炒房团的存在就是最好的例子。据易居研究院、CRIC等所统计的80个城市中,厦门高房价与实际收入的偏离度达到41%,位居首位。

其中,中南地产以总价9.2亿元,楼面价26211元/㎡,竞得翔安南部新城X2019P01地块;首创&翔发以总价8.43
亿元,楼面价25209 元/㎡,竞得翔安南部新城X2019P02地块;

  曾比一线城市更坚挺

记者手记

壹:

  注:根据易居研究院百城库存报告厦门相关数据制图

2017年年初,他用厦门亲戚的购房资格在厦门同安投资了一套房产。他全款购买的这套房子花了180多万元。其中100万元是他多年经营农业的积蓄,30万元是金融公司的借款,还有50万元的民间高利贷。钟明说,他当时预测购入的房产至少还能涨50%,要是能翻倍的话就抵得上辛辛苦苦干农业很多年。

这次两地块竞拍的溢价率均控制在40%左右的区间,这个数值也是耐人寻味的。纵观近期全国土地市场,不难看出,这个数值似乎也是有迹可循的。

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厦门克而瑞机构相关数据显示,近两年厦门土地楼面价确实直线下滑,2018年最新的全市平均楼面价为21879元每平方米,相比2017年下降近两成,与2016年的顶峰时期相比,则下降约三成。

虽说近些年楼市严格调控,房企拿地资金压力逐渐增加,对地块的积极性降低。但与之前土拍对比,其实这场土拍的规模和热度与2018年相比,热度的确有所回升。

  楼市仅靠“本地人”支撑

“这辈子最失败的生意就是去厦门炒房”

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  如今,厦门被传出岛内房价跌了1万-1.5万/平方米,岛外跌了6000元-1万元/平方米。

公开信息显示,今年7月2日,翔安X2018P01地块最终成交总价达15.98亿元,楼面价21182元每平方米,被海晟夺得。翔安X2018P02地块,被特房以总价17.02亿元、楼面价19814元每平方米竞得。这两宗土地出让后引起市场热议。

叁:楼市

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钟明是福建龙岩人,做了多年的农产品贸易,后来和人合伙成立了一家农业公司,承包经营近百亩土地种植烟草和经营果树、仙草等,公司一年大概能给他带来30多万元的利润。

据中原地产研究中心统计数据显示,2019年1月-2月,一二线城市合计卖地1896宗,土地成交金额为4187.7亿元,同比减少了20.7%。从溢价率情况来看,2019年1月和2月,40大一二线城市合计平均溢价率分别为8.62%、9.51%,均处于2018年下半年来的高位。
具体来说,北京、广东广州、江苏苏州、山西太原等城市的地块均出现高溢价成交现象。

  但厦门楼市仿佛经历了过山车般的疯狂,从曾经的领涨到如今的领跌。

虽然楼市成交惨淡,厦门却不乏在观望中犹豫的买房群体。姚雯是厦门的一位公务员,2013年在厦门岛外集美区买了一套房子,不到五年,她150万元左右买的70平方米的两居室在去年高峰时期已经升值到了近300万元,由于考虑到孩子上学的问题,她一直想把房子置换到岛内。这两个月,她一边寻找新房,不断在岛内看房,一边在着手卖房。

昨日土拍价格在预料之中!因为岛内鲜有住宅用地供应,且价格不菲。而岛外大部分近三年成交的地价都在3万+,在这个时点这个位置拿2.5-2.6万的楼面地价,是可以拿的,值得拿的。从厦门房地产的发展趋势来看,去年已经触底,未来趋势会逐步向上!翔安南部新城是个好地方,想买房的,抓紧了…!