李涛:借租金贷建资金池 租客不知情则涉及非法

将杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓品牌鼎寓推上了风口浪尖,鼎家公司已经人去楼空,寓见公寓上海地区的租客向《中国经济周刊》记者反映,寓见公寓租客QQ维权总群已有2000人,寓通过租金贷这一金融业务直接涉及资金归集,但对于这本身引发的风险需要密切关注

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摘要:一纸停止运营通知,将杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓品牌鼎寓推上了风口浪尖,这或将成为首个爆仓的长租公寓公司。中国证券报(ID:xhszzb)记者探访实地发现,鼎家公司已经人去楼空。虽然其在通知里称,已经引入上海寓团公寓管理公司承接业务,并提出…

《中国经济周刊》 记者 宋杰|上海报道

  金融是好东西,但也可能是坏东西。当一项民间交易引来金融平台参与,放大了杠杆的同时,也放大了风险。

  一纸停止运营通知,将杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓品牌“鼎寓”推上了风口浪尖,这或将成为首个爆仓的长租公寓公司。中国证券报(ID:xhszzb)记者探访实地发现,鼎家公司已经人去楼空。虽然其在通知里称,已经引入上海寓团公寓管理公司承接业务,并提出了解决方案,但数千租客的押金以及相应债务并未给出解决办法。

(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

  近期关于“资本介入长租公
寓推高租金”的讨论引发人们重新审视金融的属性。而鼎家的破产将这一讨论推向更深处。其中,最大的焦点就是租金贷:长租公
寓收取租客押金,同时通过金融平台提前收取租客全年租金,归集资金后除部分用以支付给房东,大部分资金用来扩张房产数量规模。一旦资金链断裂,也可能像近期的P2P爆雷,引发大规模的客户损失。

  人去楼空 一片狼藉

曾被雷军看好的长租公寓“爆仓”了。

  长租公
寓通过租金贷这一金融业务直接涉及资金归集,是否合法合规?法律界人士告诉《每日经济新闻》记者,资金沉淀本身,如果通过合同明确约定,则不算违规,但对于这本身引发的风险需要密切关注,必要时监管需要干预。但如果租客是在不知情的情况下使用网络贷款,将第三方网络贷款机构卷入,这种挪用租金建立资金池的行为,属于违法违规行为。

  8月23日下午,中国证券报记者赶到位于杭州市文二路上的文欣大厦,发现鼎家已是人去楼空,现场一片狼藉,地上遗落了大量合同文本。

10月17日,寓见公寓上海地区的租客向《中国经济周刊》记者反映,自己与寓见公寓签订租约合同时所绑定的银行卡无故被提前一周扣款,与所属区域门店店长联系后,被告知寓见公寓资金链断裂,店长本人已两个月未收到薪水。这位店长还劝告他:“不要再向偿还贷款的银行卡里打钱了。”

  房租上涨背后的金融杠杆

  现场陆续有业主和租客前来了解情况,公司目前仅剩安保人员驻守,表示对公司相关情况不知情,“我们只是负责保护公司现有办公财产”。

澳门新葡亰赌场网址,这位租客的遭遇并非个案。截至10月17日,寓见公寓租客QQ维权总群已有2000人。《中国经济周刊》记者从中获悉,部分租客已聚集在寓见公寓总部所在地的上海市徐汇经侦支队报案,并试图“围堵”寓见公寓CEO兼创始人林小森。

  在北京工作的苏女士最近正忙着找房子,但发现单间在2000元/月以下的房子在全北京都很难找了。越是到处去找,她的一个心结越强烈,那就是现在快到期的房子要是能够继续租该多好。现在住的单间带一个大阳台,光线很好,装修不错,才不到2000块。但是业主最近直接上门了,这是两年来第一次,通知他们房子要装修了,需要腾空。

  据媒体报道,截至2017年底,鼎家已发展长租公寓超过5000间,这意味着公司破产或将影响数千位房东租客。

10月17日傍晚6点半,记者在现场看到,林小森被数十位租客及房东“包围”在警局过道讨要说法。直至记者一个小时后离开,林小森都未说一句话。一名租客激动地说:“你今天就睡在这里,你也尝尝没有地方睡的滋味。”亦有租户找来椅子让其坐下,并称要陪他坐到天亮要个说法。

  “和业主同来的还有一个房产经纪人模样的年轻人,在房里拍照、量大小。一问才知是蛋壳公
寓的业务员。房东说,租给现在的房产代理公司,月租太低了,想重新装修,重新找代理公司。”苏女士说。

  一位王姓女士告诉记者,自己的房子就在附近的教工路上,租给鼎家已经1年多了。“9月20号房子就到期了,但从7月开始公司就没给我房租了,我可能要损失3个月的房租,13000块钱。”王女士对记者说,“房租拿不到,是不是可以让租客搬出去了?”

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  而蛋壳公
寓的模式就是从业主手上拿下房子后,重新装修一遍,统一配备,再向房客出租。

  房东无法收到资金,租客则面临更加麻烦的局面。鼎家跑路后,租客面临被房东”扫地出门”的压力。更惨的是使用了房租贷的租客,一旦停止还款,不仅会产生高额滞纳金,还会影响个人征信。

10月17日晚在上海市徐汇区经侦支队大院内等候结果的租户
(《中国经济周刊》记者 宋杰 摄)

  一家规模相对较小的房产代理公司的业务员向《每日经济新闻》记者表示,现在北京的租房市场已经被这些长租公
寓完全搞乱了,今年房价不断上涨。“上次我们去看一套一居室的房子,业主报价4200元/月,我们觉得有点高,希望能少一点,没想到这时一位做长租公
寓的业务员赶来,直接问业主报多少,看到这么多人都想拿房,他直接说给业主4500元/月。”他说。

  据了解,鼎家的不少租客以个人信用为担保,通过一款名为“爱上街”的APP分期房租贷产品,将租金一次性付给鼎家,租客再每月还款给APP直至租期结束。

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  蛋壳公 寓一位业务员告诉《每日经济新闻》记者,租客与蛋壳公
寓签约时,签的不是纸质合同而是电子合同,如果是“押一付一”,签合同时还需要与第三方贷款平台签订一份贷款协议,目前合作的贷款平台之一便是微众银行。客户签约后,贷款平台一次性将租客一年的房租发放给蛋壳公
寓。

  现场一位抱着孩子来讨说法的女租客向记者证实了这一说法,其房东因为公司跑路未收到房租,要求提前结束租约。“租期还有3个月,房东的意思是让我们1个月以后搬走,双方各承担一些损失,但房租是交给‘爱上街’的。”该租客5000元的押金目前尚未退还。

林小森被维权者围住 (《中国经济周刊》记者 宋杰 摄)

  客户在完成签约前,还需要在手机上绑定一张银行卡,“押一付一”也就是每月从这张银行卡扣“月租”,其实就是分期按月还贷。

  据了解,“爱上街”一旦逾期,罚息利率惊人。一位月租金为1800余元的王姓租客向记者展示了自己的还款记录。他在7月曾逾期2日还款,产生5.5元滞纳金,由此推算,罚息年化利率接近55%。

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  蛋壳公
寓通过一次性获得租金贷的款,便可以用这部分资金拿下更多业主的房子,从而有机会获得规模快速扩张。

  据媒体报道,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中“爱上街”是租客绑定最多的。一位中介人士告诉记者,这种方式能加快中介的资金回笼速度,支撑中介快速扩展,收集房源,但是把风险转移给了租客和房东。

有租客正在与林小森交涉,言语激烈,但林小森始终保持沉默。(《中国经济周刊》记者
宋杰 摄)

  不过,这类通过期限错配扩张的手段是有风险的。杭州鼎家宣布破产就是一个生动例子。

  一位律师对记者表示,租客与借贷方签订借款合同后,双方是一种独立于租赁之外的关系,因此,尽管鼎家跑路,租客仍需每月还款。

那么,寓见公寓为何会“爆仓”?其与租金贷又有着怎样的关系?

  杭州鼎家是一家长租公
寓运营商。鼎家官方称其是杭州本土同类企业中颇具影响力的企业,“2017年公司创立自主品牌‘鼎寓’,致力于为租客提供高品质的居住产品和服务”。至2017年底,鼎寓已发展长租公
寓超过5000间。

  鼎家是否恶意破产

寓见公寓模式解析:一手托三方,赚的不是租金,是什么

  近日,鼎家发出通知,因经营不善导致资金链断链,已停止运营。

  记者了解到,鼎家自今年7月起就开始陆续拖欠房租,引发房东对公司经营状况的担忧,当时公司及公司法人魏永锋的一些表现难脱蓄意跑路的嫌疑。

根据多位租客、房东介绍的情况,寓见公寓的模式可以总结为:寓见公寓先从房东处租得房屋,装修后再转租给租客,寓见公寓给房东付租金时采取月付,押一付一。

  资金沉淀是否违规引争议